서울 주요 아파트 단지 급매물이 사라지고, 일부 단지는 전고점을 넘어서는 등 부동산 시장의 분위기가 달라지고 있다. 서울 아파트값 상승 폭이 줄었지만, 22주 연속 상승하고 있다. 특히 강남권을 중심으로 시작한 집값 상승세가 서울 전역으로 확대되고 있다. 또 준상급지 일부 단지에서는 전고점을 넘어선 신고가 거래가 잇따르고 있다.
한국부동산원에 따르면 8월 셋째 주(8월 19일 기준) 서울 아파트값은 0.28% 오르면서 22주 연속 상승세를 이어갔다. 서울 부동산 시장이 되살아나면서 외지인의 서울 아파트 매입도 늘고 있다. 지방 아파트값은 하락세를 이어가고 있지만, 서울은 연일 상승세를 보이면서 지방 ‘큰 손’들이 앞다퉈 서울의 ‘똘똘한 한 채’ 매수에 나서고 있다는 분석이 나온다.
집주인 호가 올리고, 대기자들 추격 매수에 나서면서 상승세 안 꺾인다는 분석
지방 큰손들도 ‘똘똘한 한 채’···서울 아파트 외지인 매입 비중 20.5%→22.7%
9월부터 스트레스 DSR 2단계···정부에선 8·8 대책 후 상승세 소폭 둔화 판단
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▲ 서울 중구 남산에서 내려다본 서울 시내 아파트와 주택 단지 모습.
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한국부동산원 조사 결과 8월 셋째 주(8월 19일 기준) 서울 아파트값은 0.28% 오르면서 22주 연속 상승세를 이어갔다. 전주(0.32%) 대비 상승 폭은 축소됐다.
자치구별로 서초구(0.59%)는 반포·잠원동 한강변 선호단지 위주로, 송파구(0.48%)는 신천·잠실동 위주로, 강남구(0.39%)는 개포·압구정동 위주로 오른 것으로 나타났다. 또 동작구(0.34%)는 노량진·상도동 중·소형 단지 위주로, 영등포구(0.29%)는 신길·영등포동 대단지 위주로 상승했다.
강북의 경우 성동구(0.57%)는 금호·행당동 역세권 대단지 위주로, 마포구(0.37%)는 아현·염리동 신축단지 위주로, 용산구(0.32%)는 한강로·이촌동 위주로, 광진구(0.31%)는 광장·자양동 학군지 우수 단지 위주로, 동대문구(0.22%)는 전농·회기동 위주로 상승했다.
한국부동산원 관계자는 “서초·강남을 중심으로 상승거래가 발생하고 있다”며 “마포·용산 등 강북권 소재 인기 단지는 매도 희망가격 상승에 따른 관망 분위기가 다소 존재하지만 여전히 상승세를 유지하고 있다”고 말했다.
신고가 거래도 속출하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난 5월 서울 강남구 개포동 ‘디에이치퍼스티어아이파크(전용면적 132㎡)’는 8월 22일 51억5000만 원에 거래돼 신고가를 경신했다. 또 대치동 ‘래미안대치팰리스(전용면적 84㎡)’도 34억3500만 원에 종전 신고가를 넘어섰고, 지난 7월 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지(전용면적 84㎡)’는 40억 원에 거래돼 신고가를 갈아치웠다. 지난 2월 34억 원에 거래된 것과 비교하면 약 4개월 만에 6억 원이 올랐다.
‘노도강(노원·도봉·강북)’ 지역에서도 신고가 아파트가 나오고 있다. 도봉구 창동 ‘창동신도브래뉴1차(전용면적 121㎡)’는 8월 12일 10억1000만 원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이전 최고가인 2020년 8억9900만 원보다 1억1100만 원 올랐다. 또 노원구 상계동 ‘한일유앤아이(전용면적 114㎡)’도 8월 10일 10억4000만 원에 거래돼 종전 신고가를 경신했다.
주택 매수세가 살아나면서 서울 아파트 매매 거래량도 껑충 뛰었다. 서울부동산정보광장에 따르면 8월 23일 기준 7월 서울 아파트 매매 건수는 8396건으로 집계됐다.
서울 아파트 매매 거래량은 지난 2월 2653건에서 3월 4401건으로 급등한 뒤 ▲4월 4599건 ▲5월 5104건 ▲6월 7482건에 이어 이달까지 5개월 연속 상승세를 유지하고 있다.
부동산 시장에선 주택 공급 부족 우려와 집값 추가 상승 기대감이 겹치면서 집주인들이 호가를 올리고, 매수 대기자들이 추격 매수에 나서면서 아파트값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다는 분석이 나온다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “4분기 예상되는 금리 인하에 대한 기대감과 아파트 선호 현상이 겹치면서 집값 상승 압력이 갈수록 거세지고 있다”며 “집값 상승세는 강남지역뿐만 아니라 서울 전역으로 확산하고, 당분간 계속될 것”이라고 설명했다.
서울로 몰려드는 지방 ‘큰손‘들
서울 부동산 시장이 되살아나면서 외지인의 서울 아파트 매입도 늘고 있다.
지방 아파트값은 하락세를 이어가고 있지만, 서울은 22주 연속 상승세를 보이면서 지방 ‘큰 손’들이 앞다퉈 서울의 ‘똘똘한 한 채’ 매수에 나서고 있다는 분석이 나온다.
8월 25일 한국부동산원에 따르면 6월 서울 아파트 매매 거래량은 6150건으로 전월(5182건) 대비 18.7% 늘어난 것으로 나타났다. 이 가운데 서울 외 거주자의 매입은 1396건으로 전월 대비 31.3% 증가했다.
서울 아파트 매매거래 중 외지인 매입 비중은 5월 20.5%에서 6월 22.7%로 늘었다.
올해 들어 서울 아파트 매매 거래가 늘면서 외지인 매입 건수도 매달 증가하고 있다. 외지인 매입 건수는 ▲1월 564건 ▲2월 621건 ▲3월 785건 ▲4월 1061건 ▲5월 1063건 등으로 집계됐다.
업계에서는 지방의 경우 미분양 주택이 늘고 집값이 여전히 하락세를 보이고 있지만, 서울 부동산 시장은 상승세를 보이면서 ‘똘똘한 한 채’로 지방 큰 손들의 수요가 몰리고 있다고 분석한다.
특히 서울에서는 강남권 주요 단지와 신흥 고가 지역으로 부상한 ‘마·용·성(마포·용산·성동)’의 외지인 매입 비중이 상대적으로 높게 나타나고 있다.
부동산 플랫폼 업체 ‘직방’이 법원 등기정보광장의 소유권 이전 등기 신청 매수인 현황을 분석한 결과, 올해 1~7월 서울 집합건물(아파트·오피스텔·빌라 등) 매수인 7만8102명 중 외지인은 2만217명으로 26%를 차지한 것으로 나타났다.
지역별로는 고가 아파트가 밀집한 강남 3구(강남·서초·송파)와 마·용·성의 외지인 매입 비중이 서울 평균(26%)보다 높게 나타났다.
마·용·성은 집합건물 매수인 7523명 중 외지인이 2375명으로 외지인 매입 비중이 32%를 차지했고, 강남3구는 1만2341명 중 외지인이 3434명으로 28%의 비중을 보였다.
일각에서는 외지인의 서울 원정 매수가 지속되면 집값 상승세가 주변 지역으로 빠르게 번질 수 있다는 우려도 나온다.
실제 7월 서울 아파트 상승 거래 비중은 51.7%로 6월(50.3%)에 이어 2개월 연속 절반을 넘어섰다. 특히 강동구(53.3%), 동작구(53.3%), 양천구(52.6%) 등 강남3구와 마·용·성 인접 지역의 상승 거래 비중이 평균을 넘어섰다.
전문가들은 향후 서울 집값이 더 오를 수 있다는 기대감이 커지면서 외지인들의 서울 아파트 매수세가 강해지고 있다고 진단했다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “서울 부동산이 강세를 보이면서 서울 외 지역의 매수인도 증가세를 보이고 있다”며 “신흥 고가 지역으로 떠오른 마·용·성처럼 자산가 계층의 투자 흐름에 따라 지역별로 변곡점이 발생할 수 있는 만큼 수요층의 움직임을 주시할 필요가 있다”고 말했다.
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▲ 서울의 한 시중은행에 주택담보대출 관련 현수막이 걸려 있다.
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DSR 2단계···상승세 꺾일까
9월 1일부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 본격화되면서 그 영향으로 서울 및 수도권을 중심으로 치솟고 있는 집값이 과연 꺾일지 주목되고 있다.
기획재정부·국토교통부·행정안전부 등 관계부처들은 8월 23일 ‘부동산 시장 및 공급상황 점검 TF’ 회의를 열고 8월 8일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’의 세부 추진과제에 대한 후속 입법 계획을 점검했다.
특히 9월 1일부터 시행된 스트레스 DSR 2단계 및 수도권 주택에 대한 은행권 주담대 스트레스 가산금리 적용이 시장에 안착할 수 있도록 준비하기로 했으며, 가계부채 증가 추이, 부동산 시장 상황 등에 따라 필요 시 추가적인 건전성 강화 조치를 단계적으로 검토·시행하기로 했다.
정부는 지난 주택공급 확대방안(8·8 공급대책) 발표 이후 서울 아파트 가격 상승세는 소폭 둔화하는 추세라고 보고 있다. 실제 한국부동산원이 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면 8월 셋째 주(8월 19일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.28% 상승, 5년11개월 만에 최대 상승률을 기록했던 지난주(0.32%)와 비교하면 상승폭이 소폭 감소했다.
그러나 여전히 반포·잠원동 한강변 선호단지를 중심으로 집값이 오른 서초구(0.59%), 금호·행당동 역세권 대단지가 집값을 끌어올린 성동구(0.57%) 등을 위주로 집값이 빠르게 오르면서 서울 아파트값은 22주 연속 상승세를 보이고 있다.
이에 대해 정부는 9월부터 본격적으로 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 수도권 대출 한도가 줄어들면서 집값 상승세도 저지하고, 치솟는 가계 대출도 효과적으로 관리할 수 있을 것이라는 입장이다. DSR은 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율을 말한다. 현재 은행 대출은 40%, 비은행 대출은 50%로 규제하고 있다.
스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스 금리를 부과하는 것이다. 지난 2월부터 스트레스 DSR 1단계(0.35%포인트)가 시행됐고, 9월부터 2단계(비수도권 0.75%포인트, 수도권 1.20%포인트)가 적용된다.
특히 금융위원회는 최근 서울과 수도권을 중심으로 집값이 과열되고, 하반기 기준금리 인하 기대감에 따라 가계부채가 급증하고 있다고 판단, 은행권의 수도권 주담대에 한해 스트레스 금리를 기존 예정된 0.75%포인트에서 대폭 강화한 1.20%포인트로 올렸다.
이렇게 되면 차주들은 일부 대출한도 축소가 불가피하다. 시중은행 시뮬레이션에 따르면 소득 5000만 원의 다른 대출이 없는 직장인이 주택담보대출을 변동금리 4.00%, 만기 40년의 원리금균등분할상환 방식으로 받을 경우 현재는 대출가능 주담대가 3억7700만 원 수준이지만, 9월부터 비수도권은 3억5700만 원으로 2000만 원 줄고, 수도권은 3억3600만 원으로 4100만 원 축소된다.
하지만 업계에서는 시중 주택담보대출의 대다수를 차지하는 고정금리 주담대는 스트레스 금리의 일부만 반영되기 때문에 실수요자의 불편은 제한적일 것이란 전망이 나온다.
또 최근 주택 공급 부족 우려와 집값 상승에 대한 기대감이 여전한 만큼 이번 대출 규제로 뜨거워진 주택 매수세를 잠재우는 데에는 한계가 있다는 지적도 나온다.
윤지해 부동산R114 리서치센터 수석연구원은 “대출 한도가 줄어들면서 이탈하는 수요도 존재하지만, 스트레스 금리에 대한 3단계(100%, 2025년 1.5%~1.7% 예상) 적용까지 아직 1년여의 시간이 남아 있는 만큼 미리 의사결정에 나서려는 수요도 동시에 가세할 수 있다”고 전망했다.
이어 “스트레스 DSR의 지역별 차등 도입 이슈는 스트레스 금리의 100% 적용 시점까지는 시장에서 다소 중립적 이슈로 평가된다”며 “대출규제가 강화될수록 은행을 이용하기보다는 사금융인 전세금을 레버리지로 활용하는 경향성도 커질 수 있어 제도 도입에 따른 부작용들을 검토할 필요가 있다”고 조언했다.
