매매·전세·경매 꿈틀꿈틀 ‘집값 선행지표’ 집중분석

아파트 거래량 늘고 전세가 고공행진…집값 상승 신호탄?

인터넷뉴스팀 | 기사입력 2024/06/14 [15:07]

매매·전세·경매 꿈틀꿈틀 ‘집값 선행지표’ 집중분석

아파트 거래량 늘고 전세가 고공행진…집값 상승 신호탄?

인터넷뉴스팀 | 입력 : 2024/06/14 [15:07]

“매수 문의가 늘면서 급매물을 중심으로 거래도 소폭 늘었어요.” 지난 6월 7일 서울 마포구 대장주로 불리는 마포 래미안 푸르지오 단지의 한 공인중개업소 대표는 “집값이 더 오르기 전 내 집을 마련하려는 매수 대기자들의 문의가 부쩍 많아졌다”며 이같이 말했다. 공인중개업소 대표는 “전셋값이 오르면서 일부 집주인들이 매매 호가를 올리고 있다”며 “예전처럼 거래가 활발하게 이뤄지지 않지만, 그래도 이전보다 거래가 성사되고 있다”고 전했다.

 

실제로 서울 아파트 거래량이 두 달 연속 4000건을 넘어서며 주택 매수세가 회복하고 있다. 특히 거래량이 두 달 연속 4000건을 웃돈 것은 부동산 시장이 활황이었던 2021년 7월(4673건)과 8월(4059건) 이후 2년 9개월 만이다. 이전 월 평균 6000~8000건 수준에 비해 아직은 낮은 수준이지만, 최근 1~2년간 흐름을 비교하면 거래량 증가 추세가 뚜렷하다.

 


 

서울 아파트 매매 두 달 연속 4000건대 넘겨···주택 매수세 회복 조짐

그러나 거래량은 평년 수준 이하···집값 반등세 예단하는 건 시기상조

 

서울 아파트 전세가 1년 내내 상승하자 “차라리 사자” 갈아타기 수요 증가

4월 서울 아파트 낙찰가율 1년8개월 만에 90%대···5월 평균 낙찰가율 89.1%

 

1. 아파트 매매 거래량 증가

 

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 4354건으로 집계됐다. 서울 아파트 거래량은 2021년 8월 4065건을 기록한 뒤 꾸준히 감소해 2022년 10월에는 559건으로 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 이후 지난해 8월 4035건까지 회복하며 오르락내리락을 반복하더니, 지난 3월 4215건으로 올라섰다. 지난 5월 거래량은 3225건으로, 아직 신고 기간(30일 이내)이 남았기 때문에 최종 거래량이 더 늘어날 것으로 보인다.

 

거래량이 증가한 것은 대출금리 인하 선반영과 관련이 있다는 분석이 나온다. 최근 주택담보대출 금리가 최저 연 3%대로 낮아진 것이 영향을 미쳤다는 것이다. 게다가 전셋값이 55주 연속 상승하면 전세 수요가 매매 수요로 전환됐다는 분석이다.

 

매매수급지수도 상승세다. 한국부동산원에 따르면 6월 첫째 주(6월 3일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 95.7로, 전주(94.3) 대비 1.4p(포인트) 상승했다.

 

이 지수는 시장의 수요와 공급을 지수화한 것으로, 기준선(100)보다 높을수록 팔려는 사람보다 살려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 아직 기준선보다는 낮지만, 지난 2월 첫째 주(82.9)를 저점으로 같은 달 둘째 주부터 반등하더니 17주 연속 상승세다.

 

▲ 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트촌. 

 

부동산 시장에선 거래량이 소폭 증가한 것으로 집값의 추세적 반등을 예단하기에는 이르다는 게 중론이다. 거래량이 일부 회복했지만, 예년 수준과 비교하면 여전히 저조한 수준이기 때문에 최근 집값 회복세가 기저효과에 따른 일시적 현상이라는 것이다.

 

전문가들은 집값이 상승 전환했다고 보기 어렵다고 설명했다.

 

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “서울과 수도권 일부 지역에서 주택 거래량이 다소 늘고, 집값도 올랐으나, 정부의 규제 완화 정책에 따라 주택 매수세 일부 회복됐다고 봐야 한다”며 “일부 지역에 한해 거래량이 다소 늘어났지만, 여전히 평년 수준에 미치지 못하는 거래량을 두고 집값 상승 전환을 예단하는 건 시기상조”라고 강조했다.

 

2. 전셋값 고공행진의 의미는?

 

집값 선행지표인 전세가격 상승세가 이어지면서 매매로 갈아타는 수요도 늘고 있다. 서울 아파트 매매거래량은 두 달 연속 4000건대를 넘어섰고, 평균 시세도 전 고점의 95% 수준까지 회복했다.

 

상반기 입주물량 감소와 임대차2법 만기 도래 등으로 당분간 전셋값 상승세가 이어질 것이란 전망이 나온다.

 

6월 9일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세 가격지수는 지난해 6월 0.12% 오르며 상승 전환한 뒤 1년간 오름세를 보이고 있다. 올해도 ▲1월 0.30% ▲2월 0.22% ▲3월 0.32% ▲4월 0.30% 등 상승세가 이어지고 있다.

 

서울을 비롯한 수도권 아파트 전세가격이 상승하면서 매매로 갈아타는 수요도 늘고 있다. 서울 고가 아파트 밀집 지역에서는 최근 한 달 사이 전세보증금이 1억 원 이상 뛰는 곳이 나오면서 ‘차라리 집을 사자’며 매수로 눈을 돌리는 세입자도 늘었다.

 

이에 따라 서울 아파트 매매 거래량은 두 달 연속 4000건대를 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 3월(4215건)에 이어 4월(4354건)에도 4000건대를 돌파했다. 이는 2021년 8월(4065건) 이후 가장 많은 거래량이다.

 

고가 아파트 밀집 지역 등에서 상승 거래가 나오기 시작하면서 시세도 전 고점을 거의 회복했다.

 

부동산R114가 서울 아파트 전고점 대비 가격 회복 수준을 측정한 결과, 강남·서초·용산·종로·영등포·양천 등이 과거 고점 대비 97~99% 수준 가격을 형성했다. 서울 평균은 95% 수준이다.

 

한편, 전세시장에서 공급을 담당하는 입주 물량이 줄고, 올해 하반기 임대차2법 시행 4년 차가 도래하면서 전셋값 상승세가 이어질 것이란 분석이 나온다.

 

올해 상반기 수도권 아파트 입주 물량은 8만6458가구로, 지난해 상반기 9만9715가구가 입주한 것과 비교해 13.3% 감소했다.

 

특히 서울과 인천의 아파트 입주 물량 감소 폭이 컸다. 올해 상반기 서울 아파트 입주 물량은 5850가구로 지난해 상반기 1만5080가구와 비교해 61.2%(9230가구) 줄었고, 인천도 같은 기간 41.1%(2만5862가구→1만5226가구) 감소했다.

 

하반기에는 2020년 시작된 임대차 계약갱신청구권(2+2년)의 만기가 도래한다. 입주 물량이 줄어든 상황에서 4년 전보다 보증금이 대폭 상승한 전세 매물이 나올 경우 주요 지역에서 시작된 전셋값 상승 움직임이 다른 지역으로 번질 수도 있다.

 

김은선 직방 빅데이터랩실 리드는 “임대차2법 만기 시점인 8월이 다가오면서 계약갱신 만료 매물이 시장에 나올 수 있지만, 그동안의 가격이 반영되며 전셋값이 오를 수 있다”며 “한동안 전세매물 부족 영향 등에 따라 서울 전셋값 상승은 계속될 전망“이라고 밝혔다.

 

▲ 서울 한 부동산 중개업소에 매물 안내문이 붙어 있다.   

 

3. 아파트 경매 시장 ‘훈풍’

 

아파트 경매 낙찰가율은 아파트 매매 거래량, 전셋값 등과 함께 집값 선행지표 중 하나로 꼽힌다. 최근 서울 아파트 경매 낙찰가율이 90% 안팎을 회복하면서 일각에서는 서울을 중심으로 조심스럽게 집값 상승 가능성이 제기되고 있다.

 

6월 10일 경·공매 데이터 전문기업 ‘지지옥션’에 따르면 지난 5월 말 기준 서울 내 아파트 경매 건수는 전월(351건)보다는 다소 적은 총 275건으로, 이중 117건이 낙찰됐다. 평균 응찰자 수는 8.66명으로 올해 1월(8.95명) 이후 가장 많았다.

 

이에 따라 지난 5월 서울 아파트 경매 낙찰률(진행건수 대비 낙찰건수 비율)은 42.5%를 기록, 전월(45.3%)보다는 다소 하락했지만 여전히 40%대를 유지했다.

 

특히 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 89.1%을 기록했다. 이는 전달(90.6%)보다는 소폭 감소한 수치지만 여전히 높은 수준이다.

 

서울 아파트 낙찰가율은 지난해 4월 76.5%로 저점을 찍었다가 다시 80%대를 회복하기 시작, 지난 4월 약 1년 8개월 만에 90% 선을 다시 넘기며 최고치를 기록한 바 있다.

 

집값 상승기였던 지난 2021년 당시 서울 아파트 낙찰가율이 11개월 연속 100%를 넘겼던 것을 고려하면, 집값 선행지표 중 하나인 낙찰가율이 최근 90% 안팎까지 높아진 것은 시장 반등의 신호라는 해석도 나온다.

 

이주현 지지옥션 전문위원은 “고금리 여파로 아파트 경매물건이 증가하는 가운데 선호도 높은 지역과 단지 위주로 낙찰가율이 강세를 띠고 있다”고 설명했다.

 

이러한 서울 아파트 경매 낙찰가율 상위 10건은 송파·강남·용산 등 규제지역을 중심으로 강세를 보였다. 송파구 잠실동 리센츠 전용면적 84㎡은 5월 20일 감정가(20억)보다 2억3500만 원 높은 22억3500만 원에 낙찰되면서 지난 5월 서울 아파트 경매 물건 중 낙찰가율(111.80%) 1등을 기록했다.

 

또 강남구 도곡동 대림아크로빌(106.5%), 성동구 금호동1가 이편한세상금호파크힐스(105.4%), 송파구 신천동 파크리오(102.8%), 용산구 용산동5가 파크타워(101.5%) 등에서 나온 경매 물건들이 모두 감정가보다 비싼 가격에 낙찰됐다.

 

업계에서는 지난해 강남 지역 아파트도 경매에서 유찰되는 등 부동산 시장이 얼어붙었던 것과 달리, 최근에는 분위기가 달라지고 있다고 보고 있다. 다만 단순히 낙찰가율 상승만으로 시장의 반등을 확신할 수는 없다며 낙찰 시점의 시장가치도 잘 살펴야 한다고 강조한다.

 

전수호 나라감정평가법인 감정평가사는 “최근 서울 아파트 낙찰가율의 상승은 서울 지역 아파트 가격이 소폭 상승세를 보이고 있고 경매 감정평가액이 현재의 시세보다 다소 낮은 수준에 있기 때문으로, 현재 아파트 경매시장의 낙찰가율은 현재의 아파트 시장가치를 제대로 반영하고 있다고 판단할 수 있다”면서도 “다만 지금의 낙찰가율은 경매건수가 증가할수록 시장성이 낮아지면서 떨어질 가능성도 있기에, 감정평가액과 지금의 시장가치를 잘 비교해 판단해야 한다”고 설명했다. 

 

 

 

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